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伴隨著全市場經濟活動活躍度的不斷提升，公募REITs底層資產業績修復也展現出積極變化。最新披露的一季報顯示，除3月新上市的兩只產品外，市場上存量的25只REITs一季度累計實現營業收入逾20億元，累計凈利潤逾4億元，整體較去年四季度有所回暖。其中，部分項目產品凈利潤增長顯著，有7只產品單季收入破億元。多家基金管理人也預計，倉儲物流、產業園區等出租情況有望持續改善，物流等因素的修復也將支撐高速公路REITs業績進一步修復。

交通基礎設施項目“回血”顯著

(資料圖片僅供參考)

綜合各板塊一季度表現來看，中信證券研究團隊分析指出，相較于去年四季度，國內經濟活動持續修復和貨車通行費優惠政策影響結束，交通基礎設施REITs底層資產的車流量和通行費均顯著回升；生態環保REITs中，中航首鋼綠能REIT的業績基本平穩，富國首創水務REIT業績表現因水量的季節性下降和成本走高而有所回落；清潔能源REITs中，因發電收入受季節性因素影響，鵬華深圳能源REIT單季度的營業收入和EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）對應完成度分別僅為20.9%和28.6%；產業園區REITs中，重要現金流提供方租戶到期不續約、提前退租等因素導致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業績。但從環比來看，大部分REITs的營業收入呈現較去年四季度相比有所修復，主要原因或是租金減免影響的消退；倉儲物流REITs一季度則經營表現穩健，體現出一定的抗周期能力；較高的出租率也支撐了保障房REITs一季度經營平穩、現金流穩定，體現出較強的抗周期能力和類債屬性。

具體來看，一季度收入超過1億元的為鵬華深圳能源REIT、中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT、國金中國鐵建REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏中國交建REIT、中航首鋼綠能REIT，主要受益于經濟活動逐步復蘇的收費公路、能源發電相關資產。其中，相較于去年四季度，浙商滬杭甬REIT、國金中國鐵建REIT、平安廣州廣河REIT、華夏中國交建REIT四只交通基礎設施項目產品收入增幅最為顯著。

如平安廣州廣河REIT經營收入由去年四季度的約1.35億元增至近2億元，同類型項目中增幅居前。報告期內，該項目實現通行費拆分結算收入（含增值稅）19912.83萬元，同比增長14.17%。平安廣州廣河REIT方面表示，根據交通運輸部數據，今年1-2月全國公路貨運量同比增長0.9%，公路客運量同比下降8.0%，人員出行與貨物運輸正逐步恢復。長期來看，高速公路作為重要的交通基礎設施，車流量和通行費收入隨著宏觀經濟增長和汽車保有量的增加而逐漸增長。在一季度收入支撐下，平安廣州廣河REIT凈利潤也由去年四季度的約0.33億元增至約0.72億元。

整體凈利潤方面，相較于去年四季度，鵬華深圳能源REIT、浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT等增幅明顯，紅土創新深圳安居REIT、華安張江光大REIT、華夏合肥高新REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產業REIT則出現不同程度的下滑。

呈現高比例穩定分紅特征

“整體來看，大部分REITs今年一季度的可供分配金額完成度較高，全年分紅或可期”，中信證券研究團隊進一步表示，高速公路在一季度業績明顯修復的支撐下，其可供分配金額完成度有所改善；產業園區板塊的可供分配金額完成度整體偏低，但仍有4只REITs的可供分配完成度在24%-30%區間；倉儲物流板塊和保障房板塊在高且穩定的出租率支撐下，合計7只REITs的可供分配金額完成度超過25%。

具體來看，如首次發布一季報的華夏基金華潤有巢REIT多項運營指標超預期，帶來了可觀的可供分配金額。季報顯示，該基金旗下底層資產有巢泗涇項目、有巢東部經開區項目出租率分別達到96.99%、92.43%，均高于招募說明書的預期數值。該基金一季度可供分配金額達到1591.09萬元，相較招募說明書同期預測數據的完成度達133.07%。另一只華夏越秀高速REIT項目在可供分配金額方面也表現出色，一季度該項金額4433.37萬元，同比增長19.22%。

整體來看，當前公募REITs呈現出了高比例穩定分紅的特征，納入創新中信證券統計的華夏合肥高新REIT、紅土深圳安居REIT等12只REITs，此前2022年的實際分配金額占可供分配金額的90%。

多類型底層資產基本面有望修復

“伴隨產業發展，以及各項扶持政策的出臺、落地，社會經濟活動將有更好活躍度，二、三季度我們預計會迎來租賃市場回暖”，中關村軟件園公司總經理姜愛娜在4月25日舉行的建信中關村REIT一季度業績說明會上表示。不僅產業園，包括高速公路、能源、倉儲等多類型項目在一季報展望中均表達了對今年市場整體回暖的期待。

此前建信中關村REIT項目公司一季度出租率僅為68.47%，引來部分投資者擔憂。一季報出爐后的4月21日，該基金在二級市場收盤價相較于前一交易日跌幅達5.91%。公司在隨后的風險提示公告中介紹，截至4月21日，基礎設施項目公司出租率為71.07%，較2023年第一季度末又提升2.6個百分點?；鸸芾砣艘惨褏f同運營管理機構，通過多渠道招商、提供定制化裝修、整合空置面積等措施，持續提高項目出租率。截至4月21日已儲備多家意向客戶，包括大型國有企業、互聯網及軟硬件企業等，目前均在緊密跟蹤中。

華夏基金基金經理于春超表示，隨著多重不利因素基本消除，高速公路行業經營情況迅速改善，全國路網交通量呈現出恢復態勢。探親訪友、商務出行、外出旅游等需求增長勢頭迅猛，客車流量的增長也將更為顯著；在對底層資產經營展望中，鵬華基金也表示，隨著穩經濟政策的深化落實以及經濟結構不斷優化，經濟基本面穩中向好，第一產業、第二產業和城鄉居民生活用電增速高于全社會平均水平，相關資產項目運營也將持續受益。

“GDP增長與倉儲物流基礎設施需求密切相關，宏觀經濟的快速發展使工業生產及消費領域對倉儲物流服務市場的需求旺盛，我國倉儲物流行業需求持續高速增長”，嘉實基金方面表示，由于目前我國電商份額正在快速擴張、傳統零售行業集中度持續提升、第三方物流業務繁榮發展以及制造業向高端化升級，預計未來國內高標倉需求有望表現堅挺。許多零售商、供貨商以及電商群體積極尋求現代化倉儲物流基礎設施，以應對因訂單激增及運輸受阻而產生的供應鏈挑戰，這也成為高標倉需求增長的一大契機。