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上海二手掛牌量的走高已經是公認的事實

但我沒想到的是，居然連1億這個總價段的房子，也越來越多的掛出來了

(資料圖片)

我們剛開始獲取的大部分信息，來自短視頻平臺，比如這個關于綠城黃浦灣，目前掛了十幾套

而無獨有偶，最近的明星新聞里，不乏這種拋售的，比如有中介稱“吳亦凡價值1.28億的房子”，綠城黃浦灣掛牌正在出售

除此之外，關于翠湖天地、華僑城蘇河灣、古北壹號...1億以上的天價豪宅紛紛掛牌

我好奇的不僅僅是到底是否有大量的過億豪宅正在被擺上貨架，還有這些稀缺至極的房源現在真正掛牌的原因

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關于上海1億以上豪宅的真實掛牌量到底有多少

翠湖天地、湯臣一品、華府天地、古北壹號...這種位于上海頂流板塊，如黃浦濱江、陸家嘴、新天地等

一般都是上海最頂級的房子，面積在400平以上，單價高達20萬+，理論上總價才有可能有一個億

我先在鏈家平臺上按總價由高到低順序篩選，目前能看到的，總價1億+在掛牌的只有十幾套

但是鏈家上高價豪宅一般不在外網展示，因為豪宅的掛牌要求比較嚴格，也考慮到業主隱私，所以很少能看到

后來我聯系了一位專門做上海豪宅的老中介，入行已經有9年多，只做3000萬以上豪宅

從他那邊我打聽了一下各個豪宅的掛牌情況，根據11個小區樣本統計

從總掛牌量來看，今年至今上海1億豪宅掛牌有59套

（統計時間：2023年6月8日，數據來源：鏈家豪宅中介）

1億掛牌翠湖天地有10套，華府天地8套、云錦東方錦園7套...財富海景花園2套

一般對于豪宅有幾套在掛牌中介也不會亂說，而且這些掛牌房源在鏈家內網上都是真實存在的

通過中介提供的1億以上真實掛牌房源，我整理了這份部分詳細清單

從這份數據中能看到，有不少都是今年剛掛牌出來的，面積最大的超600平，總價最高的掛牌2.6個億

以翠湖天地為例

作為目前1億以上掛牌最多小區之一，總價在1.09個億、1.72個億、1.3個億、1.8個億...單價基本在30-40萬/平

在這些房源中，四期雋薈掛出來賣的比較多，有2套前排390平稀缺大平層掛牌

還有三期嘉苑，面對新天地太平湖的高層大平層也掛牌1個億以上

我還特別問了一下翠湖天地旁邊的華府天地，一共有9套掛出來，起步就8800萬，其中1億以上有8套

今年2月份華府天地就掛出來一套400多平大平層，掛牌價1.3億，單價在29萬/平

在新天地板塊，包括翠湖天地、華府天地在內，上億掛牌的一共就有27套

不僅是新天地板塊，浦東陸家嘴今年也掛出來不少1億豪宅

據中介透露陸家嘴上億房源共掛牌18套，其中今年掛牌就有9套

以湯臣一品為例，目前掛牌3套

一直保持神秘的湯臣一品，以往都是0掛牌，最近一次成交記錄顯示早在2015年

2023年4月，湯臣一品前排一線江景房掛了一套597平，一出價就是2.6個億

去年湯臣一品前排是沒有一套在賣的，現在唯一一套出售都是要搶的

據中介透露，房東之所以掛牌出售，是為了資金整合

在市面上接近600平的房源屈指可數，還是一線江景前排房源，確實很少有，算一下這一套單價約44萬/平

包括以前很少有掛牌的，如中糧海景壹號、古北壹號都有三四套在掛牌

據中介說，相比前幾年今年像這種上億豪宅掛牌，確實要明顯多一些

02

雖然被擺上貨架的很多，真實成交卻基本都是0

我跟兔博士拉了一份數據，2021年至今上1億/套以上的二手頂豪共成交44套

1億以上二手豪宅平均每年只有十幾套

（統計時間：2023/6/8，數據來源：兔博士）

大部分都是別墅或者老洋房，其他的基本都是古北壹號、翠湖天地、湯臣一品、中糧海景壹號，面積在400平+的超大戶型

我們聚焦到某個豪宅小區，對比看看它們的掛牌量和成交量

據專門做豪宅的中介所說，今年豪宅比較難做，特別是1億以上很少有成交

截至目前華府天地掛牌8套，0成交

翠湖天地掛牌10套，也還沒有1億以上的成交

再看看古北壹號，1億以上總價2022年一年成交4套，今年4月、6月分別只成交了2套

有一些房東也在下調掛牌價，比如今年湯臣一品，報價2.6個億，房東愿意降3000萬

還有華府天地一套1.3億的房子，2月份掛牌1.5億，前后一共下調了2000萬

你會發現總價上億的房子，客戶都極其稀缺

這種頂豪的客戶其實很難找，很多時候看房都需要驗資高達1-2個億，符合條件的人也不多

加上豪宅的成交周期比普通小區更長，基本上現在翠湖天地的成交周期已經拉到快一年的時間了

無論是客戶還是房源，時間一長不確定因素就很多，交易相對就困難一些

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還有一個更小的市場值得關注，二手法拍房

當我打開全球最大的線上拍賣市場阿里拍賣平臺，一搜上海被拍賣的1億豪宅，大量的法拍房瞬間撲面而來

我把今年上海1億以上法拍房整理了一下

數據來源：阿里拍賣

我比較關注的是綠城黃浦灣，近幾年被拍賣的房子有4套

不過，上達1億的法拍房只有一套406平，起拍價1.2174億

拍了一天，有一兩萬人圍觀，并沒有一個人報名，也沒有出價，最后流拍

從法拍信息上能看到，標的所有人是孫xx，據中介說房主是兩個90后，涉及借款糾紛被拍賣

同樣被拍賣的還有，中糧前灘海景壹號，有2套上億房子被拍賣，一套1.15億，一套1.28億

法拍價最高的一套達9個億

位于華漕北翟路3398號，查了一下被執行人為上海東方國貿投資管理有限公司，目前房子已經被查封等待拍賣

其中被拍賣的原因跟公司破產有關

上海東方國貿有限公司已于2021年12月16日被上海市第三中級人民法院裁定破產清算

來源：網絡

法拍房有一種情況是因為無力償還貸款導致斷供，被強制執行收回房產拍賣抵押

也可能跟業主自身債務糾紛有關，所以突然冒出來這些被拍賣的上億房產

還有就是一些業主急需用錢，將房屋抵押給第三方，沒想到不能按時還錢

根據《擔保法》規定，第三方不能直接取得抵押房產，只能向法院申請拍賣房產來還款

不乏有的人資產來源于不正當渠道，就像前段時間曲某婷名下位于哈爾濱的兩套房被拍賣，也是跟其母親受賄有關

04

我更好奇的一點，過億豪宅的拋售潮，背后的原因

關于這一點，我也咨詢了資深豪宅中介，他們手上經手的客戶，基本都是5000萬級別的圈層

所以，從整個市場來看，對于上億總價的豪宅市場，已經不能用一般的行業視角去看待了

房東基本都是百度百科能夠查詢得到的人物，或者當紅明星等等

之前市場好的時候很多稀缺的房子不愿意掛牌，上億資產的客戶都比較惜售

現在被掛出來，原因也是因人而異，說實話和普通市場相比，不能籠統概括

我簡單了解下來，大致以這三類為主

以華府天地掛牌1億房子為例，原本房東一家三代住在一起，因為選擇出國才賣掉的

這種客戶原本買來自住，但今年準備移民或者出國陪孩子讀書

然后翠湖天地有不少掛出來的房子，都是當時以公司名義購買的

其中2017年的翠湖天地四期，也是翠湖系列的口碑之作，開盤價格16萬/平左右，五年二手漲到了30多萬/平，價格幾乎翻了一倍

有一套掛牌1.72億就是以公司名義購買的，而且同一個小區有2套房子，對于這樣的房東來說，買房其實就是處理手上多套的資產，以達到資金整合目的

翠湖天地的開發商瑞安來自新加坡，第一批業主有一些國外客戶，他們不只在上海持有資產，在其他國家也有房產

當然房產也只能作為他們資產中的一部分，他們投資的方式很多，包括股票、基金等等

現在正在法拍的豪宅業主，并不是主動賣房，而是被迫無法再持有房產

在人生最輝煌的時候買下了房子作為資產持有，現在遇到債務問題時才會被法院強制執行

綜合以上原因，不管是二手市場，還是法拍房市場，現在上海不少上億房源愈來愈多掛出來

而在這輪行情下，這種過億豪宅的高掛牌現象，可能還會持續一陣子